Combien de temps le propriétaire a-t-il pour rendre le dépôt de garantie après l'état des lieux de sortie ?

La règle est fixée par la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR de 2014, et elle ne laisse aucune place à l'interprétation. Le propriétaire dispose de :

• Un mois maximum lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, c'est-à-dire quand aucune dégradation imputable au locataire n'est constatée ;
• Deux mois maximum lorsque l'état des lieux de sortie révèle des différences avec celui d'entrée, ce délai supplémentaire lui servant à chiffrer les réparations.

Ces délais s'appliquent de la même manière en location vide et en location meublée, en résidence principale. Ils sont d'ordre public : une clause du bail qui prévoirait trois mois, ou qui conditionnerait la restitution à la régularisation complète des charges, serait tout simplement réputée non écrite.

Un point souvent mal compris : le délai de deux mois n'est pas un droit acquis dès qu'il existe la moindre remarque sur le document. Il faut de vraies différences entre les deux états des lieux. Si le bailleur note « logement en bon état » et invoque ensuite deux mois « par principe », il se place hors des clous, et prend le risque de la majoration décrite plus bas.

C'est le point qui provoque le plus de malentendus. Le délai ne démarre ni à la date de votre lettre de préavis, ni à la fin du bail, ni le jour de l'état des lieux de sortie, mais le jour de la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire, généralement l'agence immobilière.

En pratique, l'état des lieux de sortie et la remise des clés ont souvent lieu le même jour, et la question ne se pose pas. Mais si vous avez fait l'état des lieux le 5 et rendu le trousseau le 20, c'est bien le 20 qui compte. D'où l'intérêt de rendre les clés de façon traçable : en main propre contre récépissé daté, ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Un simple dépôt dans la boîte aux lettres de l'agence ne vous laisse aucune preuve du jour où le compteur a démarré.

Deuxième réflexe indispensable : communiquer votre nouvelle adresse par écrit. Le propriétaire ne peut évidemment pas vous envoyer un chèque à une adresse qu'il ignore, et l'absence d'adresse de réexpédition est l'excuse la plus fréquemment avancée pour justifier un retard. Notez-la directement sur l'état des lieux de sortie, ou envoyez-la par courrier recommandé, et privilégiez un virement bancaire plutôt qu'un chèque : c'est plus rapide et cela laisse une trace des deux côtés. Ces petites précautions font partie de la même logistique de fin de bail qu'il faut anticiper quand on organise son déménagement.

La ligne de partage tient en un mot : la vétusté. L'usure qui résulte du simple écoulement du temps et d'un usage normal du logement est à la charge du propriétaire, pas du locataire. Une peinture qui a jauni après six ans d'occupation, une moquette élimée dans le couloir, un joint de baignoire fatigué, des traces d'accrochage de cadres au mur : tout cela relève de l'entretien normal du bien, et ne peut pas vous être facturé.

Certains baux annexent une grille de vétusté, qui fixe pour chaque élément une durée de vie théorique et un abattement annuel. Cette grille, prévue par un décret de 2016, est très favorable au locataire quand elle existe : même si vous avez réellement abîmé un revêtement, l'indemnisation sera réduite proportionnellement à l'âge de l'élément. Un parquet de dix ans dont la durée de vie théorique est de quinze ans ne pourra vous être facturé qu'à hauteur d'une fraction de sa valeur.

Sont également irrecevables : les retenues sans aucun justificatif, les factures de nettoyage général quand le logement a été rendu propre, les travaux d'embellissement décidés par le bailleur pour relouer plus cher, et les sommes déduites au titre de charges qui ne sont pas récupérables sur le locataire. Enfin, le propriétaire ne peut pas retenir le dépôt au motif que la résiliation de votre assurance habitation ou une autre formalité administrative n'aurait pas été effectuée : ce sont deux sujets distincts.

Si votre logement se trouve dans une copropriété, le bailleur ne connaît pas encore le montant exact des charges de l'année en cours au moment où vous partez : celui-ci ne sera arrêté qu'à l'approbation annuelle des comptes du syndic. La loi lui permet donc de conserver une provision plafonnée à 20 % du dépôt de garantie en attendant, à condition de restituer le reste dans le délai normal d'un ou deux mois.

Cette provision n'est pas un blanc-seing. La régularisation définitive doit intervenir dans le mois qui suit l'approbation des comptes de l'immeuble, justificatifs à l'appui. Et si vous vous mettez d'accord avec le bailleur pour solder les comptes de façon anticipée, il doit vous rendre l'intégralité du dépôt dans le délai standard.

Un exemple concret : pour un dépôt de 800 €, sans dégradation, le propriétaire doit vous verser au minimum 640 € dans le mois suivant la remise des clés, et il peut conserver 160 € au maximum jusqu'à l'arrêté des comptes de la copropriété. Retenir 400 € « en attendant les charges » n'est pas autorisé.

C'est la disposition que la plupart des locataires ignorent, et c'est la plus efficace. Lorsque le dépôt de garantie n'est pas restitué dans les délais, il est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. « Commencé » est le mot important : un jour de retard sur un nouveau mois déclenche la totalité de la majoration.

Cette majoration est automatique : elle est due de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de la réclamer, de démontrer un préjudice ou de saisir un juge au préalable. Elle s'applique sur le montant du dépôt qui aurait dû être restitué. Seule exception prévue par la loi : elle n'est pas due si le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse au bailleur, raison de plus pour l'écrire noir sur blanc, et pour en garder la preuve.

Un exemple chiffré. Loyer hors charges de 750 €, dépôt de garantie de 750 €, état des lieux de sortie conforme, clés remises le 10 mars. Le remboursement était dû au plus tard le 10 avril. Si le virement arrive le 25 juin, le retard couvre trois mois commencés : la majoration s'élève à 3 × 75 €, soit 225 €. Le propriétaire vous doit donc 975 € et non 750 €.