À quelle distance de la limite de propriété peut-on installer une fenêtre chez le voisin ?

Le Code civil distingue trois types d'ouvertures, et chacune obéit à ses propres règles. La vue directe (ou « vue droite ») est celle qui permet de regarder chez le voisin en face de soi, sans avoir à tourner la tête : une fenêtre classique, une porte-fenêtre, un balcon ou une terrasse en surplomb en sont les exemples les plus courants. La vue oblique permet de voir le terrain voisin uniquement en se penchant ou en regardant de biais, par exemple une fenêtre placée sur un mur qui fait un angle avec la limite séparative.

Le jour de souffrance, enfin, n'est pas une vue au sens juridique : c'est une ouverture destinée uniquement à laisser passer la lumière, sans offrir la possibilité de voir ou de se pencher chez le voisin. C'est cette distinction, et elle seule, qui détermine la distance minimale à respecter.

L'article 680 du Code civil précise le point de départ de la mesure, et c'est souvent là que naissent les désaccords. La distance ne se compte ni depuis l'intérieur de la pièce, ni depuis le milieu de la fenêtre, mais depuis le parement extérieur du mur où se trouve l'ouverture, jusqu'à la ligne séparative des deux terrains. S'il y a un balcon, une terrasse ou tout autre saillie, la mesure part du bord extérieur de cette avancée, et non du mur lui-même.

Concrètement, si votre façade est déjà en limite de propriété, il vous manque d'office 1,90 m pour une vue directe : la fenêtre est tout simplement impossible à cet endroit, sauf à la transformer en jour de souffrance ou à obtenir l'accord écrit du voisin.

Quand la parcelle est étroite et qu'aucune fenêtre classique n'est possible, le jour de souffrance permet malgré tout d'apporter de la lumière naturelle sans attendre 1,90 m. Il doit toutefois respecter des conditions précises fixées par l'article 677 : au rez-de-chaussée, le bas de l'ouverture doit être situé à au moins 2,60 m au-dessus du plancher ; à l'étage, cette hauteur est ramenée à 1,90 m. L'ouverture doit en outre être équipée d'un grillage à mailles fines et fixe ainsi que d'un verre dormant (non ouvrant, ou ouvrant uniquement à la verticale sans permettre de se pencher).

Point important : si le voisin construit un jour un mur ou une extension juste devant ce jour de souffrance, il en a parfaitement le droit, y compris si cela obstrue totalement l'ouverture. C'est le prix de la dérogation de distance.

Si une fenêtre a été ouverte en violation de ces distances, le propriétaire lésé peut demander au juge, généralement via le tribunal judiciaire, la suppression de la vue ou sa mise en conformité (obturation, transformation en jour de souffrance, pose d'un pare-vue fixe). Contrairement à d'autres litiges de voisinage, l'action n'est pas soumise à un délai de prescription tant que la situation irrégulière perdure.

Attention toutefois : au bout de 30 ans d'existence paisible et non contestée, une vue peut devenir une servitude acquise par prescription (article 690 du Code civil). Passé ce délai, il devient très difficile, voire impossible, d'en obtenir la suppression. C'est pourquoi il vaut mieux réagir dès la construction plutôt que d'attendre.